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房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。
房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁在买房？按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。
一、新婚购房
需求特点：
1，小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。
2，因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。
3，考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择至少两房。
4，积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。
5，卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。
6，老城区的房子或者*近两三年的房子比较收受欢迎。
7，一般不是一次性付款，能使用公积金贷款，*比例可以高一点，由父母资助的比较多。
8，因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。
9，地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
10，周边商圈、医院、*配套齐全，生活成熟区域的房源。
作业方向：
房源开发：要多开发小户型房源，以60-80平米的房型*受欢迎，城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开发。
二、投资购房
需求特点：
1，有发展的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。
2，房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。
3，对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。
4，对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。
5，知名开发商开发的品质楼盘。
6，稀缺性房源或者不可再生性房源。
7，能够转手或出租的房源。
8，对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。
9，老城区或学区小户型房源。
10，商业地段商铺和新开楼盘底商。
作业方向：
房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段有潜力的房源。
三、教育需求用房
需求特点：
1，处于重点**学区附近。
2，总价不高，面积40-60平米的小户型为主。
3，到*步行15*左右路程房源。
4，购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。
5，一定要能够购房入学区。
6，房屋的楼层或朝向一般不是很在意。
作业方向：
房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守、派报。
四、改善型用房
需求特点：
1，面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。
2，户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。
3，小区一般相对比较大，以*近五年落成的小区为主要选择。
4，一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。
5，对小区绿化和环境要求比较高。
作业方向：
房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。
客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手房售楼处，报纸广告等。
一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：
产生购屋动机 → 内心充满期待 → 心情不安 → 开始感兴趣 → 产生欲望 → 开始比较 → 抗拒 → 慢慢接受 → 确信 → 决定 → 获得满足感。
在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。
客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题：
谁买（WHO）
为什么买（WHY）
在何处买（WHERE）
何时买（WHEN）
买什么样的房子（WHAT）
如何买（HOW）
对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色：
发起者：*个提议或想到购买房屋的人。
影响者：对*后购买房产的决策具有某种影响力的人。
决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。
购买者：实际从事购买房产行为的人。
使用者：消费或使用该房屋的人。
当然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。经纪人在了解了客户的购买考虑因素时，一定要把重要因素与决定因素分开，才不会误导房产销售的努力方向与沟通语言的设计安排。
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